Вячеслав Семененко
«Не разделяю пессимизма»
В начале марта комитет по строительству возглавил Вячеслав Семененко.
Вячеслав Васильевич стал в 1994 году руководителем сначала агентства «Кредо-Петербург», а затем возглавил агентство «Петербургская недвижимость». Впоследствии, когда «Петербургская недвижимость» была переименована в холдинг Setl Group, занял должность члена совета директоров холдинга.
Вячеслав Васильевич, вы возглавили строительную отрасль в сложный период, не имея при этом опыта работы в государственных структурах. Как прошло знакомство с хозяйством? Чувствуете ли в себе силы удержать отрасль на плаву?
– Если не чувствуешь в себе силы, не стоит и браться. Первый месяц работы – это только первый уровень знакомства. Объективно я понимаю, что на полное вхождение в курс дела и формирование политики по управлению комитетом уйдет несколько месяцев.
Сегодня есть уже понимание специфики работы комитета. Абсолютно понятны вопросы инвестиционной стратегии, связанные с подготовкой и реализацией земельных участков, вопросы долевого участия в строительстве. Недостаточно пока опыта во взаимоотношениях с госбюджетом в рамках адресной инвестиционной программы, хотя в целом эти вопросы делятся на стройку и взаимоотношения вокруг стройки. Все, что касается строительных процессов, в целом ясно.
Планируете ли вы изменения и кадровые перестановки в структуре самого комитета?
– Естественно, как председатель комитета я обладаю определенными полномочиями по формированию штата, но пока никаких изменений не планирую. Комитет сильный, профессиональный, последние годы стабильно показывал очень высокие результаты работы. Кроме того, согласитесь, вряд ли за месяц можно выработать новую стратегию, которая потребовала бы штатных изменений.
Каким образом вы предполагаете упростить строительный процесс? Что бы вы убрали из того множества согласований, которые сегодня приходится преодолевать строителям, прежде чем начать строить?
– Упрощение строительного процесса – это один из общих мейнстримов. Губернатор, представляя меня на правительстве, дала указание на разбюрократизацию отрасли. Чтобы упрощать процесс, необходимо его знать. В первую очередь нужно понимать, как работает административный аппарат. Сегодня с ним и знакомлюсь. Я не революционер, который пришел все переделывать. Само по себе появление таких современных механизмов, как Генплан, Правила землепользования и застройки, значительно упрощает строительный процесс. Следующий этап – это открытая информационная система, понятная любому гражданину. В настоящее время КГА работает над ее созданием.
Возглавляя риэлторское сообщество, вы неоднократно заявляли, что цена квадратного метра жилья в Петербурге сильно завышена. Каково ваше мнение теперь, когда вы – главный по строительству?
– Действительно, я так считал раньше, и так оно и было. Сейчас цена падает. Она упала практически до себестоимости: сегодня квадратный метр жилья на первичном рынке стоит 55–70 тысяч рублей. Это нормальная цифра, если перевести в валюту – условно 2000 долларов. Я не считаю, что у нас себестоимость строительства упадет ниже европейской, а там те же самые 2000 евро. Не стоит забывать, что у нас пока производительность труда не такая высокая, как в Европе, а процентная ставка по кредиту значительно выше.
Стоимость земельного участка, который покупался на аукционе до кризиса, дает нагрузку в 1000 долларов на квадратный метр будущего жилья. А год-полтора назад эта цифра в среднем была 500 долларов. Но у застройщика есть ответственность перед своими работниками, кредиторами, дольщиками. Исходя из этого он не может продавать свой продукт ниже себестоимости. Кто-то говорит, что может, потому что получит живые деньги и вложит их в новые объекты. Но он должен рассчитывать, как этот убыток в дальнейшем компенсировать! Строитель должен быть уверен, что покроет его за счет нового строительства. А если не покроет? Сегодня нет оснований считать, что в следующем периоде застройщик получит сверхприбыль и сможет покрыть убыток. Я считаю, что строители должны работать с рентабельностью в 10–15 %.
А на Западе довольствуются прибылью в 3–5 %. Тем более во время кризиса…
– На Западе нет 25-процентной ставки по кредитам, там сбалансированная устойчивая экономика. У них развиты инструменты ипотеки, законодательная база, там все просчитано до последней запятой. Мы формируем свою базу последние 15 лет, а у них она существует веками. Нам только предстоит пройти эволюционный путь.
А как же тогда жилищный комитет планирует сформировать замкнутый рынок жилья для участников городских программ, на котором цена квадратного метра не превысит 40 000 рублей? Вы считаете, это реально?
– Абсолютно. Сегодня мы строим на бюджетные деньги по 32–35 тысячи рублей за метр. Такая цена складывается за счет того, что город не приобретает землю на торгах, тратит гораздо меньше денег на инженерную подготовку. А частный застройщик покупает землю, платит за инженерную инфраструктуру и строит на кредитные деньги. Так что все справедливо.
Какие дополнительные меры поддержки отрасли предполагаете внедрить уже в этом году?
– Я верю в механизмы государственно-частного партнерства. Спрос на рынке есть, конечно, он сосредоточен в сегментах недорогого жилья. Но есть и недоверие частных потребителей к застройщикам, и недоверие кредиторов, и боязнь застройщика выходить на новые строительные площадки. При этом строительная отрасль экономике города нужна: есть земельные участки, есть спрос, есть всеобщая заинтересованность. Логично, что мы все это должны каким-то образом увязать. Мы сейчас над этим работаем. Планируем строительство жилья городом на территориях, находящихся в собственности компаний (обратный выкуп). В настоящее время готовится соответствующий проект постановления, устанавливающий порядок выкупа.
Следующий момент – пролонгация выполнения инвестиционных обязательств застройщиками до IV квартала 2010 года без штрафных санкций. Город не может помогать застройщикам напрямую денежными вливаниями. Есть и еще некоторые задумки, которые сейчас обсуждаются. Все эти меры должны заработать летом.
По роду своей предыдущей деятельности вы много раз встречались с западными коллегами, бывали за рубежом. Что из их опыта хотелось бы внедрить у нас?
– Прежде всего – гармоничное развитие городской среды. Мы ушли от рынка продавца и должны задуматься о том, что жилье должно обладать настоящими конкурентными преимуществами. Сегодня застройщикам придется конкурировать в более жестких условиях: предложения больше, потребителей меньше.
Что является конкурентным преимуществом? Окружающая среда. Мы не должны загонять человека в бетонную коробку. У него под окнами должна быть зелень, современная социальная инфраструктура: спорт, здравоохранение, детские учреждения. И тогда среда сама по себе привлечет людей. Метр должен быть эффективным, привлекательным, и конкурировать надо за счет качества территории, а не построенной коробки. И так уже понятно, что коробка должна быть качественной сама по себе. Причем пора уже строить с отделкой и встроенной мебелью. Это европейский, международный путь.
Ваше мнение относительно градостроительных ошибок: надо ли сносить здания, уродующие исторический Петербург?
– Любой развивающийся мегаполис имеет свои удачи и неудачи, свои ошибки и достижения. Это говорит о том, что мы двигались, а не стояли на месте. Я против статичного состояния, когда ничего не делается. Я уверен, что наступит такой момент, когда ошибки будут устраняться. Пока нет еще понимания, что делать с такими вещами.
Ваш прогноз: когда строительная отрасль выйдет из кризиса? Есть мнение, что к лету порядка 70 % строительных компаний обанкротятся.
– Я бы воздержался от подобных громких фраз. В городе на 1 апреля сдано 560 тысяч квадратных метров жилья, что опережает график ввода прошлого года. Отрасль работает, она дее-способна. И это самое главное. Конечно, говорить о том, что проблем нет, нельзя. На данный момент остановлено порядка 20 из 250 строек. Однако и до кризиса были остановленные стройки, банкротства и компании, которые недобросовестно выполняли свои обязательства. В целом для отрасли ситуация управляемая.
Что касается выхода из кризиса, то это вопрос экономики, и даже не российской, а мировой. Как только экономика активизируется, строительная отрасль на это отреагирует. Когда экономика начнет показывать признаки стабилизации, строительные компании с опережением будут развиваться, станут ее локомотивом. Но предпосылки должны появиться именно в экономике: нужно найти баланс, прежде всего в финансах, в социальной сфере. Финансовая система не может существовать при сегодняшних спекулятивных ставках. Это заградительная система, при которой развитие невозможно. Государство должно принять меры по снижению кредитных ставок до приемлемого уровня, начиная со ставки рефинансирования.
В заключение еще раз хочу отметить: в целом отрасль дееспособна. Я не разделяю пессимистических высказываний, которые иногда звучат.
